热火朝天的住房租赁如何挪开“人才”这座大山？

广州发放首张房票，深圳发布关于591万套城中村改造征求意见稿，住房租赁金融17条正式落地，市场上第五只正式发行、目前全国市场规模最大的保租房公募REITs产品在上海证券交易所正式上市……

仅开年半个月，住房租赁行业就接收到了来自四面八方的积极信号，可谓激情四射，繁花似锦。

“撸起袖子，加油干！”在人们美好居住需求的召唤和国家政策多维度的引导和支持下，住房租赁行业发展得热火朝天，市场规模稳步增长。

企查查数据显示，截止2023年年底，我国市场存在的住房租赁相关企业数量113.1万家（统计范围：仅统计企业名称、经营范围、产品名称包含关键词“住房租赁”的企业）。仅2023年，我国累计新注册的住房租赁相关企业就达到35.76万家。在注册企业持续增多的同时，政策多方面关注的保障性租赁住房体量不断上升。据住建部公布信息显示，截止2023年年底，全国筹集保租房565万套，完成“十四五”保租房筹建目标的65%。

此外，住房租赁行业品牌持续增多，据迈点研究院不完全统计，截止目前，行业已经诞生了503个品牌（含短租公寓），涵盖服务式公寓、白领公寓、人才公寓、蓝领公寓和租赁社区等不同系列产品，满足多元化消费群体的租住需求。过程中，参与企业主体也不断丰富，逐步形成了包括国央企系、房企系、外资系、创业系、酒店系和中介系在内的多元化供应矩阵。

作为稳定市场的压舱石，国央企占比显著提升。以迈点不完全统计的2023年新推住房租赁品牌为例，国央企占比近70%，成为推新的核心力量。而在项目开业体量上，国央企的增速也显著提升。在使命担当和存量资产保值增值的综合因素影响下，越来越多国央企加入住房租赁行业建设大军，且不同于之前的浅浅试水，而是成立住房租赁品牌深度参与。

伴随品牌成立，积极为城市人才解决居住问题，助力产城人深度融合的国央企住房租赁品牌理应大展拳脚，却“意料之外”地陷入团队搭建和人才发展问题。在与迈点谈及新品牌未来发展规划时，多位国央企住房租赁品牌负责人表示正为搭建更高效的团队发愁，找不到合适的人。

这其实在“情理之中”。作为一个新兴领域，住房租赁行业人才培养和积累不足，尚未建立专业化的行业人员职业化培养体系。据迈点多方探访得知，目前住房租赁行业的从业人员主要来自于刚踏入社会谋求就业的大学毕业生群体，和地产、酒店、金融、互联网等相关行业的从业人员。

此外，因行业特殊性，住房租赁行业对人才能力要求高，但职业发展方向和路径却并不明朗，人员的流动性较高。据相关机构统计数据显示，约有20%-30%的大学毕业新入职的基层员工或管培生会在六个月内离职，住房租赁运营企业基层员工平均从业年限为1-2年。而地产、酒店、金融、互联网等相关行业从业人员在进入住房租赁行业后稳定性也不高。

在求职人员稀少和员工稳定性差的双重夹击下，人才短缺成为住房租赁行业发展的共性问题，且目前因为行业的快速发展，人才日益短缺。具象到国央企住房租赁品牌，因为在人才引进和激励机制方面不具备市场竞争力，难以吸引和留住优秀人才，人才问题直接成为其推进住房租赁业务的枷锁，束缚着大家想要大干一场的手脚。

为了解决“用工荒”问题，国央企住房租赁品牌也是八仙过海，各显神通，积极寻找破局之道。观察市场，迈点发现国企住房租赁品牌主要通过3种方式试图解决人才问题。

第一种方式是“挖墙脚”，到友商公司挖人，利用他们的经验和专业知识，组建自己的团队。这种方式简单粗暴，却容易导致空降兵水土不服，额外增加管理成本。

第二种方式是“考察学习”，启用内部员工，通过多地多项目考察交流的方式，学习借鉴良好的经验，转化到自己的业务上。这已经成为国央企住房租赁品牌的基本操作，但真正能转化多少，仍较难衡量，且起效慢。

第三种方式是“合作共赢”，将项目交付给具有“轻资产输出能力”的专业住房租赁运营商团队运营。一方面确保项目运营的安全稳定性，另一方面借此培养自己专业运营团队。

哪种更好？立足效率成果产出这个层面，与专业住房租赁运营商的深度协作更具性价比。

以窝趣国际社区·济南禹瀚城店为例，济南市轨道交通集团选择与百瑞纪集团旗下的窝趣品牌合作，将仍处于建设发展中的项目交由其运营管理。借力丰富的经验沉淀，窝趣运营团队通过在周边地推、58安居客和贝壳等线上渠道铺排，并对大型国有企业的积极拜访探寻需求，短时间内便实现了一栋楼满租和第二年超40%的房间预定，直线提升运营效率。

无独有偶，郑州城发安居有限公司也与百瑞纪集团开展战略合作，共同运营管理旗下“美寓”人才公寓品牌。过程中，百瑞纪集团携运营团队，核心输入营销、人才、租客服务、运营管理等各方面的软实力。据公开资料显示，“美寓”人才公寓已初步搭建起覆盖郑州市主要城区的产品体系，其中与百瑞纪集团合作项目体量达到1.7万间。

长沙国资委旗下湖南湘江集团大科城公司也通过与百瑞纪集团旗下品牌—窝趣的强强联合，与园区运营管理方精诚协作、有效沟通，组建了一支专业高效的管理团队，共同推出长沙首个产业园区配套保障性租赁住房项目，经营业绩斐然。

过程中，窝趣不仅根据园区运营需求，度身定制科学高效的工作流程，结合自身丰富的管理经验，从源头上杜绝各类安全隐患，降低运营成本，有效提升运营效能，还配合湘江科创基地进行智慧园区打造，在原有公寓产品的基础上进行优化升级，在项目上实现基础物联场景，提升产品溢价能力和经济效益。得益于窝趣特有的“自主销售中台+线下定点推广”的销售模式，项目开业3个月就实现满足，且实现22%的溢价。

这只是诸多国央企住房租赁项目发展的一个剪影。值得注意的是，以往在大家印象中偏于封闭，相较而言缺乏市场灵活性的国央企正从内打破，改封闭为开放，与外部优秀的住房租赁运营商合作，提高资产运营效率。正所谓“他山之石可以攻玉”，市场化的住房租赁运营商正积极导入专业的运营管理知识和丰富的市场经验，助力更多国央企实现“轻步快跑”。

近年来，国家一直在推进国企市场化改革。国央企背景的住房租赁企业和民企深化合作的背后更多也是用民企高度的市场化效率促进内部体制变革。

正如CGL集团副董事长、CGL管理咨询业务CEO、北大汇丰商学院管理实践教授陈玮所说：“打造一个使命驱动、能打胜仗、持续进化的组织和第一团队成为战略制胜的关键。”面对资产保值增值的考核目标，以更灵活的方式组建住房租赁业务团队势在必行，而与经受过住房租赁市场“严刑拷打”，拥有“投-融-建-管-退”全链条综合实力的民营企业合作也将更符合预期。

不同于高举高打的其他行业，住房租赁行业强调企业在全链条综合实力上势均力敌，尤其是在建和管两个环节上的客研能力、规划能力、产品打造能力和运营管理服务能力。通过躬身入局的方式，获取更清晰的租户画像，提供更具业界竞争力的创新资产管理方案，持续优化租住全场景运营管理效率等方式……像百瑞纪集团这样专业住房租赁运营商将交付投资价值。

以桂林经开区窝趣轻社区人才公寓项目为例，百瑞纪集团提供咨询服务和资产委托管理，提供品牌价值输出、运营管理输出、产品研发支持、人才培养支持、IT系统支持体系、会员管理销售体系支持等，对资产实行系统整理和智能化管理，资产信息通过多维度指标和数据，实现国有资产的保值增值和资产动态收益化管理。

国央企住房租赁企业还有必要自己构建运营管理团队么？迈点认为答案是肯定的，但不能依赖惯有路径，沿用原先的组织设计和构建方式，而是应该立足自己的诉求和能力多维度整合市场上成熟资源，高效落地。结合国央企住房租赁品牌不同团队构建诉求，已经拥有成熟能力的百瑞纪集团正在进行各项能力的模块化输出，为提升组织效率，实现可持续发展提供助力。

比如针对国央企住房租赁品牌想要自建团队的需求，百瑞纪集团为之提供咨询服务。围绕公寓项目存在的团队体系搭建、运营sop、运营管理能力提升、saas系统的选择及使用、公寓产品标准、品牌建设等系列问题，百瑞纪集团可对之进行调研诊断、输出专项报告，并提供针对性的解决方案、相关培训、以及系统定制化开发等服务；而对于想要进行部分项目委托管理，同时自己不断精进管理能力的国央企住房租赁品牌，百瑞纪集团派驻团队进入，并与国央企团队分工协作，相互渗透学习，在管理好托管项目的同时帮助国央企团队成长。而对于目前更为常见的整体项目打包托管的方式，百瑞纪集团则进行全链条资管能力的输出。

作为国央企住房租赁品牌的项目运营管理方，百瑞纪集团积极输出自己通过大量项目实操抽象出的标准化、流程化、数字化的运营管理模式，确保项目运营管理的智能化和效率化。

在人才团队建设方面，百瑞纪集团搭建新员工培训体系、管理人才培训体系和专业技术培训体系等健全的人才培养和激励机制也能满足国央企住房租赁品牌大量项目开业的需求。以赋能门店经营的运营团队为例，从与运营成果高度相关的现场管理、收益管理、标准管理和服务管理四个方面，百瑞纪集团分别梳理了标准化和专业化的培训体系。通过90 天融岗培养，百瑞纪集团的新店长就能快速掌握门店经营管理标准及要求，迅速上岗，为国央企住房租赁项目输送优质人才团队，提供持续稳定的运营和规范化的管理保障。